審查合同的技巧和方法2017-01-06 10:00:04

       對于任何需要審查的合同,不論合同的標題是如何表述的,首先應當通過閱讀整個合同的全部條款,準確把握合同項下所涉法律關系的性質,以確定該合同所適用的法律法規。在審查合同前,必須認真查閱相關的法律法規及司法解釋。同時,注意平時收集有關的合同范本,盡量根據權威部門推薦的示范文本,并結合法律法規的規定進行審查。
       合同審查的著重點:合同的效力,合同的中止、終止、解除,違約責任和爭議解決條款
       一、合同的效力問題
       1、《合同法》第52條規定了合同無效的五種情形,即一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同,損害國家利益的;惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益的;及違反法律、行政法規的強制性規定的。因此,在審查合同時,應認真分析合同所涉及的法律關系,判斷是否存在導致合同被認定為無效的情形,并認真分析合同無效情況下產生的法律后果。
       2、注意審查合同的主體。主體的行為能力可以決定合同的效力。對于特殊行業的主體,要審查其是否具有從事合同項下行為的資格,如果合同主體不具有法律、行政法規規定的資格的,可能導致合同無效,因此對主體的審查也是合同審查的重點。
       3、對于無權代理、無權處分的主體簽訂的合同,應當在審查意見中明確可能導致合同被變更、被撤銷的法律后果。
       4、注意合同是否附條件或附期限。
       5、注意合同中是否存在無效的條款,包括無效的免責條款和無效的仲裁條款。無效的免責條款即《合同法》第53條的規定:造成對方人身傷害的和因故意和重大過失造成對方財產損失的免責條款。
       二、合同的履行和中止
       1、《合同法》第62條明確規定了合同中部分條款約定不明、沒有約定的情形下的履行方法,因此對這部分條款需仔細審查,包括質量標準、價款或報酬、履行地點、履行期限、履行方式、履行費用等條款。
       2、《合同法》規定了雙務合同中的不安履行抗辯權、先履行抗辯權和同時履行抗辯權,因此在審查合同時,應結合違約責任的約定注意審查雙方義務的履行順序問題。
       三、合同的終止和解除 
       合同的終止和解除是兩個并不完全等同的法律概念,合同解除是合同終止的情形之一,合同審查時應掌握合同法第六章關于合同的權利義務終止的相關規定。
       1、合同的終止
       合同終止是指合同權利義務的終止,其法律后果只發生一個向后的效力,即合同不再履行?!逗贤ā返?1條規定了合同終止的若干情況:債務已按照約定履行;合同解除;債務相互抵銷;債務人依法將標的物體存;債權人免除債務;債權債務同歸于一人;及,法律規定或當事人約定終止的其他情形。
       根據上述91條最后一款的授權,許多合同文本都有專門條款約定合同終止的情況,但有些約定往往是對違約責任的重復,而違約的情形是可依據合同中關于違約責任的約定承擔責任,這種責任的承擔與合同終止的法律后果往往是不同的,因此,應結合關于違約責任的約定分析對合同終止的約定是否屬于可以且必要的情形。
       2、合同的解除
       《合同法》的93條規定了當事人雙方可以在合同中約定解除合同的條件,這些條件的設置往往與一方違約相聯系,這是在合同審查時需注意的問題?!逗贤ā返?4條規定了單方解除合同的情形,但應當注意這種解除權是一種單方任意解除權而非法定解除權,對該條的適用仍需當事人的約定。同時,這種解除需要提出解除的一方通知對方,且在通知到達對方時發生解除的效力。這也是在合同審查時需要注意的問題之一。特別是在一方遲延履行時,只有這種遲延達到根本違約的程度時,另一方才享有單方解除權,否則應給予違約方合理期限令其履行合同義務而不能解除合同。
       審查時還要注意的一個重要問題是是否約定了行使解除權的期限。根據《合同法》第95條的規定,雙方可以約定行使解除權的期限,沒有約定的適用法律規定,法律也沒有規定的,則在對方催告后的合理期限內必須行使,否則會導致該權利的喪失。合同法分則許多條款都有關于法定解除的特別規定,如贈與合同、不定期租賃合同、承攬合同、委托合同、貨運合同、保險合同等,這要求審查時掌握合同法分則對各類合同的具體規定。
       合同解除的效力較合同終止更為復雜。首先它產生一個向后的效力,即對將來發生的效力--未履行的終止履行;其次,對于合同解除的溯及力問題《合同法》并沒有做一刀切的規定,而是根據履行情況和合同性質,可以要求恢復原裝(相互返還);最后,野火四最為重要的一點,多數合同在違約責任條款中會約定一方有權解除合同,并要求對方承擔違約責任,這種約定實際上是錯誤的,正確的表述是:解除權人有損失的,可要求違約方賠償損失??梢约s定該賠償金的計算方法(《合同法》第114條)。
       四、合同的爭議解決條款
       主要涉及仲裁條款的效力問題。目前對于約定兩個仲裁機構的已被認定為有效的仲裁條款。應當寫明仲裁機構的名稱、仲裁事項。
       對于訴訟的條款,應注意選擇的法院是否有利。
       五、幾類常見合同的審查
        ()買賣合同
       1、注意審查對合同項下標的的描述,應當有品名、規格、型號、數量、單價(或總價)。
       2、交貨條款:交貨時間、地點。
       3、付款方式:應注意審查付款條件。
       4、驗收:應注意驗收與付款的銜接問題。
       5、運輸條款:應注意審查運輸費用的承擔、運輸和交貨條款的銜接。
       6、索賠和違約責任:有關違約責任及賠償并不一定僅出現在索賠和違約責任這一專章條款中,可能散見在各個條款中,因此在審查違約責任時應注意前述各條款的內容中是否存在出現違約的情形,如果在相關各方義務的條款(如保密條款)中沒有約定違約責任,則應在違約責任專章中有所約定。對于違約責任部分,可以列一個帽子條款,將各種違約情形籠統的約定在一個條款中,如:任何乙方違反本合同中的承諾、保證及本合同約定的義務,應向守約方支付違約金并賠償守約方因此而遭受的損失。
       7、爭議解決
       注意審查仲裁條款的效力問題。
       8、不可抗力條款
       應注意對不可抗力的界定是否和法律規定的一致。
       對于買賣合同,應當掌握合同法關于分期付款買賣、適用買賣、憑樣品買賣的特殊規定,尤其是對合同解除方面的特殊規定,這與違約責任有密切關系。
        ()建設工程合同(工程類合同)
       1、這類合同特別要注意審查合同總額或稱工程總價和款項支付條款之間的聯系,別要注意是否有對工程款的審計的條款。有些合同在工程概況條款中約定了合同總額,該數額是確定的,但在付款條款中又約定了經審計后再付款,顯然,這樣的合同條款是相互矛盾的,因當在合同總額中寫明是暫定數額,具體款項案審計結果確定。
       2、工程類合同涉及大量的合同附件,要注意與合同的相關條款的一致性。
       3、竣工驗收條款和付款條款是緊密聯系的,因此要注意審查竣工驗收條款。此外,竣工驗收又關系到交付、保修期等。
       4、注意違約責任的約定,特別要注意到工期延誤、因工程質量問題造成無法驗收時的違約責任等。
       5、對于經過招投標程序的,還需要審查有關的招投標文件與合同約定是否相符。
        ()租賃合同
       1、注意《合同法》對租賃期限的特別規定(《合同法》第214、215條),這是租賃合同審查的重點之一。
       2、對于出租方對租賃標的是否享有完整的權利。鑒于審查合同時缺乏相關的權利證明材料,因此可以要求出租方對于其享有對租賃標的的完整權利作出承諾,并在違約責任條款中明確若出租方違反該承諾保證的,視為出租方違約。出租方對租賃標的物是否享有完整的權利,往往影響到合同的效力,因此在審查時應當特別注意。
       3、租賃標的的維護問題,《合同法》第220條規定,原則上是由出租人履行維修義務,但當事人可以約定,因此在審查合同時應注意是否由關于標的物維修的特別約定,如沒有,在維修義務屬于出租方。
       4、租賃合同中如有轉租條款的,應審查是否明確轉租需經出租人同意。此外,應根據情況提示轉租的法律后果,及承租人度于租賃標的的毀損滅失仍應向出租人承擔賠償責任。
       5、一部分合同采用的名稱是《租賃合同》,但通讀合同全部條款后會發現,改合同實質上是一個融資租賃合同,,合同法對融資租賃合同有專門的規定,因此熟悉這些規定才能對融資租賃合同進行全面審查。同時,對融資租賃合同,通常宜采用買賣和租賃兩個合同分別進行約定,因此應注意兩份合同的呼應一致。
       6、違約責任方面,應注意出租人遲延交付租賃標的,交付的租賃標的有瑕疵(包括權利瑕疵和質量瑕疵等方面)的違約責任,承租人遲延支付租金、違反合同約定使用租賃標的、擅自轉租、擅自改善租賃標的等方面的違約責任。
       合同審查是一項對審查者的要求較為全面的工作,不但要有扎實的法律基礎,還要熟悉企業管理、經濟運行的相關知識,當然一切的經驗都需要慢慢累積的過程,邊學邊審,將知識和實踐結合起來,很快就能形成自己審查合同的技巧和方法。

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